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Aktuelles zum US-amerikanischen Immobilienmarkt

 

Die andauernde Krise am gewerblichen US-Hypotheken- und Immobilienmarkt schreitet insgesamt nicht weiter vor. Die Marktsituation in den USA stellt sich derzeit aber weiterhin als uneinheitlich dar.

So ist die wirtschaftliche Gesamtsituation in den USA immer noch angespannt; erst im September hat die US-Regierung ihre Wachstumsprognose für die amerikanische Wirtschaft deutlich nach unten korrigiert. Die Regierung erwartet, dass auch die Arbeitslosigkeit weiterhin hoch bleibt. Der Chef der US-Notenbank hält die Lage auf dem US-Arbeitsmarkt mittlerweile für so prekär wie noch nie seit dem Zweiten Weltkrieg und spricht angesichts der Tatsache, dass etwa 45 % der Arbeitslosen seit mindestens sechs Monaten ohne Beschäftigung sind, sogar von einer "nationalen Krise". Hinzu kommt die hohe Verschuldung der öffentlichen Haushalte. Da ein großer Teil der US-Bevölkerung im öffentlichen Dienst tätig ist, treffen staatliche und kommunale Einsparungen direkt diese Beschäftigten, was sich am gewerblichen Immobilienmarkt über einen gebremsten Konsum im Einzelhandelssektor bemerkbar machen könnte.

Auch im US-Bankensektor ist die Lage nach wie vor schwierig. Jeden Monat schließen weiterhin Institute unter der Last der vor der Immobilienkrise vergebenen Gewerbeimmobilienkredite. So haben seit 2009 weit mehr als 300 der ca. 8.000 US-amerikanischen Banken den Markt verlassen. Nach Angaben der US-Notenbank Federal Reserve haben amerikanische Banken krisenbedingt bisher 80 Mrd. US-Dollar Verluste aus Engagements in Gewerbeimmobilien abgeschrieben.

Verlustrisiken bestehen insbesondere durch das hohe Volumen anstehender Refinanzierungen, da die Zahl der notleidenden Hypotheken sehr hoch ist. Schätzungen zufolge übersteigt bei mindestens der Hälfte aller gewerblichen Hypotheken das Finanzierungsvolumen bzw. die noch ausstehende Hypothek den aktuellen Marktwert der gewerblichen Immobilie. Selbst bei einer weiteren Markterholung wird eine Refinanzierung oftmals nur mit zusätzlichem Eigenkapital möglich sein. So ist von weiteren Abschreibungen durch die Darlehensgeber und der Restrukturierung vieler Hypothekenkredite auszugehen.

Laut dem von der Ratingagentur Moody's veröffentlichten Preisindex für Gewerbeimmobilien (CPPI) liegen die gewerblichen US-Immobilienpreise gegenwärtig 49 % unter dem im Oktober 2007 notierten Höchststand. Angesichts der großen Schuldenlast und der hohen Arbeitslosigkeit bleiben viele gewerbliche Hypothekenschuldner hinter ihren Zahlungsverpflichtungen zurück. Daher machen Zwangsvollstreckungen mittlerweile einen signifikanten Anteil aller Transaktionen bei gewerblichen Objekten aus, was zudem weiter auf die Immobilienpreise drückt.

Allerdings gibt es auch Zeichen der Entspannung am US-Hypothekenmarkt. Trotz der hohen Anzahl notleidender Hypotheken sinken die tatsächlichen Ausfallraten gewerblicher Immobiliendarlehen. Auch die Finanzierungsbedingungen für gewerbliche Immobilien normalisieren sich; laut einer Umfrage der US-Notenbank vom April 2011 sind die Banken wieder weniger restriktiv bei der Kreditvergabe. Die Entspannung bei der Kreditversorgung hat auch dazu beigetragen, dass sich die Transaktionsvolumina gewerblicher Immobilien von sehr niedrigem Niveau spürbar erholt haben. Im Zuge der Krise war die Anzahl der Immobilientransaktionen auf einen Bruchteil der in den Jahren bis 2007 erzielten Werte geschrumpft. Positiv wirken sich auch die weiterhin niedrigen Zinsen aus, die eine Finanzierung von Projekten erleichtern.

Auch der US-Gewerbeimmobilienmarkt beginnt sich in bestimmten Teilsegmenten wieder zu stabilisieren. So zeigen die Märkte für Büroimmobilien, gewerbliche Wohnimmobilien und auch für industriell genutzte Immobilien in vielen Regionen wieder eine positive Entwicklung auf. Eine sichtbare Erholung des Einzelhandelssektors lässt jedoch weiter auf sich warten. Ein wesentlicher Grund dafür ist das wegen der schwachen Wirtschaft zurückhaltende Konsumverhalten der amerikanischen Verbraucher. Insbesondere in den Einkaufzentren ist der Leerstand weiterhin hoch. Es wird erwartet, dass dieser erst merkbar zurückgehen wird, wenn die Beschäftigung wieder nachhaltig anzieht. Erst dann wird auch wieder mit steigenden Mieten gerechnet.

Allerdings gibt es bei der Marktentwicklung auch große regionale Unterschiede. So ist in den Großstädten der Ostküste die Erholung der Immobilienmärkte bereits weit vorangeschritten, während anderenorts die Trendwende erst noch bevor steht bzw. eine positive Entwicklung gerade erst eingesetzt hat.

Im Hinblick auf die einzelnen Marktsegmente zeigt insbesondere der Büroimmobilienmarkt Anzeichen einer Belebung. Im vergangenen Jahr haben Unternehmen in den USA erstmals seit Beginn der Finanzkrise wieder mehr Büroflächen in den Metropolen angemietet, als freigesetzt wurden. Auch die Mieten im Bürosektor stabilisieren sich langsam. Vor allem Bürogebäude in den großen Städten werden wieder verstärkt nachgefragt, was nicht zuletzt aufgrund des geschrumpften Neubauvolumens zu hohen Preisen führt, die fast das alte Höchstniveau erreichen. Dagegen haben Immobilien außerhalb der Metropolen oder in weniger zentralen Lagen weiterhin Mühe, sich von den stark gefallenen Preisen zu erholen. Die Werte für diese Objekte liegen Marktbeobachtern zufolge weiterhin 30 - 40 % unter dem Vorkrisenniveau.

Der gewerbliche Wohnimmobilienmarkt verzeichnet eine Stabilisierung und fortschreitende Preiserholung. Ein wesentlicher Grund dafür ist die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen durch private Haushalte, die aufgrund von Überschuldung und Zwangsversteigerung ihre Eigenheime verlieren und somit auf den Mietwohnungsmarkt angewiesen sind bzw. die sich den Kauf eines eigenen Objektes aufgrund verschärfter Kreditkonditionen nicht mehr leisten können. Einhergehend mit dieser Entwicklung ist die zunehmende Umwandlung leer stehender Eigenheime und Eigentumswohnungen in Mietwohnungen.

Weiterhin so gut wie unverkäuflich sind unfertige Projektentwicklungen und Bauland. Nicht fertiggestellte Objekte werden oft unter den Wiederherstellungskosten verkauft. Auch finden Verkäufe von Land für Projektentwicklungen kaum statt, da insgesamt der Markt für neue Immobilienentwicklungen durch die gesunkene Nachfrage nach Immobilien und die mangelnden Finanzierungsmöglichkeiten praktisch nicht existent ist.

Insgesamt lässt sich jedoch das Fazit ziehen, dass der gewerbliche US-Immobilienmarkt die Talsohle in Folge der Finanzkrise mittlerweile offenbar durchschritten hat und sich nun wieder zu stabilisieren beginnt.

Einen schönen 2. Advent wünscht

Heiko Kolodzik
Dipl. Betriebswirt
Testamentsvollstrecker (EBS)
Stiftungsmanager (EBS)


Kolodzik & Kollegen - Altmarkt 28 - 03046 Cottbus - Telefon: 0355-3818102


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