Folgt der Aktienkrise nun die Immobilienkrise?

Ein Vergleich mit der Bewertung von Aktien börsennotierter Immobilien-AGs lässt die Bewertungsverfahren bei Fondsgesellschaften als recht fragwürdig erscheinen.

Als Beispiel könnte man die Aktien er IVG AG heranziehen. Die Geschäftspolitik der IVG AG, der größten börsennotierten Immobilien-AG in Deutschland, ist im Großen und Ganzen mit der eines offenen Immobilienfonds vergleichbar.

Im Gegensatz zu der Bewertung der Fondsanteile, die auch in den vergangenen Jahren trotz Börsen- und Wirtschaftsabschwung mit nachhaltigen Wertsteigerungen aufwartete, hat die börsennotierte IVG-Aktie in den letzten beiden Jahren um mehr als 60 % ihres Wertes verloren.

Die Börse bezahlt derzeit nur ca. 50 % des Net-Asset-Values (NAV) der IVG-Aktie. Die IVG-Aktie ist deshalb nicht unterbewertet, weil schließlich nur der Börsenkurs allein den wahren Wert repräsentieren kann.

Der durch fragwürdige, realitätsferne, aber gesetzlich vorgegebene Bewertungs- und Rechnungslegungsvorschriften errechnete Net-Asset-Value hinkt der Börsenkapitalisierung einfach nur hinterher.

Der wahre Verkehrswert eines Vermögensgegenstandes kann in einer freien Marktwirtschaft eben nur "am Markt" festgestellt werden. Auf die offenen Immobilienfonds übertragen hieße dies: Die Fondsanteile sind derzeit maßlos überbewertet!

Eine Bewertungsmethode, die dem Grundsatz "Wie hätten Sie es denn gerne?" folgt, gibt es an der Börse, im Gegensatz zu den intern vorgegebenen Anteilsbewertungen der offenen Immobilienfonds, nicht.

Es gibt keine ernsthafte und wirtschaftlich vernünftige Begründung für das gravierende Auseinanderfallen des Aktienkurses der IVG-Aktie und des "Verkehrswertes" der "Fonds-Anteile". Jeder einigermaßen in wirtschaftlichen Dingen ausgebildete und volkswirtschaftliche Zusammenhänge berücksichtigende Anleger wird diese Feststellung bestätigen müssen. Dem wird hinter vorgehaltener Hand selbst von Fonds-Insidern nicht ernsthaft widersprochen.

Man stelle sich vor, die DAX-Börsen-AGs könnten die Kurse ihrer Aktien nach der für die Bewertung der Fondsanteile geltenden Methode intern festlegen: Jedermann würde eine solche Aktienbewertung für völligen Nonsens halten. Gleichwohl wird dieses Verfahren seit Gründung der Fonds im Jahr 1959 (!) bei der Bewertung der Anteile als Maß aller Dinge angesehen!

Auf der ExpoReal wurden im Umfeld der offenen Fonds auch deren mangelhafte Transparenz und die den heutigen Offenlegungsstandards nicht mehr gerecht werdenden gesetzlichen Rechnungslegungsvorschriften kritisiert. Es werden offen Zweifel daran geäußert, ob die Bewertung der Bestandsimmobilien durch die öffentlich bestellten Gutachter zu Verkehrswerten führt, die wirklichkeitsnah die Wertentwicklung und damit die wahren Verkehrswerte der Fondsanteile bestimmen können.

Böse Zungen behaupten sogar, dass sich schon seit Jahren die offizielle Wertentwicklung der Fonds nicht an den Verkehrswerten der Bestandsimmobilien, sondern umgekehrt, die Verkehrswerte der Immobilien sich im Sinne einer ergebnisorientierten Bewertung an der "von oben" vorgegebenen Fonds-Performance orientieren müssen.

Die im BVI zusammengeschlossenen offenen Immobilienfonds verfolgen verständlicherweise mit Argusaugen die jährliche Wertentwicklung der Konkurrenz. Um jedes Zehntelprozent höhere Wertentwicklung wird gekämpft, weil dies einen beträchtlichen Wettbewerbsvorteil beim Vertrieb der Fondsanteile ausmachen kann. Aus diesem Grund lagen die Werte aller offenen Immobilienfonds in der Vergangenheit immer in bemerkenswerter Weise sehr eng beieinander.

Heftig diskutiert wird auch der Ausgabeaufschlag in Höhe von 4,5 bis 6,0 %, der beim Erwerb der meisten offenen Fonds von den Anlegern zusätzlich abverlangt wird und die beträchtlichen sonstigen Gebühren, wie Verwaltungsvergütung, Ankaufs-, Verkaufs- und Baugebühr, Projektentwicklungsgebühr, Depotbankgebühr, usw., die an die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) und die "Depot-Hausbank" der Fonds abgeführt werden müssen. So ist es auch verständlich, wenn die offenen Immobilienfonds als Gelddruckmaschinen für ihre "Depotbanken" bezeichnet werden.

Hinsichtlich der Transparenz der Rechnungslegung liegt bei den offenen Immobilienfonds einiges im Argen. Die nach außen offen gelegten Zahlenfriedhöfe in den jährlichen Rechenschaftsberichten sind für den normalen Anleger nicht durchschaubar und haben damit für diejenigen, für die diese Rechenschaftslegung eigentlich bestimmt ist, so gut wie keinen Informationswert.

Weitere Informationsrechte oder gar Widerspruch gegen Entscheidungen der Fonds-Geschäftsleitung bzw. deren gerichtliche Überprüfung sind ausgeschlossen. So vertraut der Gesetzgeber bei der Überwachung der Fonds-Geschäftsführung auf die angeblich unabhängige Depotbank (§ 12 Abs. 1 KAGG), den angeblich unabhängigen Sachverständigenausschuss (§ 32 Abs. 2 KAGG), die angeblich unabhängigen Abschlussprüfer für den Rechenschaftsbericht (§ 24a Abs. 4 KAGG) und die angebliche Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

In einem solchen geschlossenen System kann die Unabhängigkeit der Kontrollinstanzen nicht gewährleistet, gegenseitige Abhängigkeit und Befangenheit müssen dagegen befürchtet werden. Diese Einschätzung wird bestätigt durch die zahlreichen Bilanz- und Unternehmensskandale in Deutschland, wie z. B. bei der Hypo Vereinsbank, der Bankgesellschaft Berlin, der WestLB u. a., deren Jahresabschlüsse alle mit den uneingeschränkten Bestätigungsvermerken der Abschlussprüfer ausgestattet waren und unter der laufenden "Aufsicht" der BaFin standen.

Es ist kein Rechenschaftsbericht eines offenen Immobilienfonds bekannt, bei dem der Wirtschaftsprüfer den Bestätigungsvermerk eingeschränkt oder versagt hat. Auch daran kann man den äußerst geringen Aussagewert der Wirtschaftsprüfertestate über die Ordnungsmäßigkeit der gesetzlichen Rechenschaftslegung messen.

Die Nähe der Fonds zu ihren "Depot-Hausbanken" ist eine weitere offene Flanke des deutschen Anlegerschutzes.

Wer kann ausschließen, dass die Deutsche Bank, die Dresdner Bank oder vielleicht auch die Hypo Vereinsbank, Immobilien, die sie aus Kredit-Schieflagen übernehmen mussten, nicht zu überhöhten Kaufpreisen an ihre nahe stehenden Fonds "weitergibt" bzw. in der Vergangenheit "weitergegeben" hat? Durch die gesellschaftsrechtlichen und personellen Abhängigkeiten vieler KAGs von ihren "Depot-Banken" sind Interessenkollisionen zu Lasten der Anleger vorprogrammiert. Die gesetzlich vorgegebene Treuhänderstellung der KAG und die "Unabhängigkeit" der Depotbank werden von Prüfern kontrolliert, die von der KAG und der Depotbank selbst bestellt werden!

In einem solchen Biotop von gegenseitigen Abhängigkeiten können objektive, unbefangene und den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Prüfungsergebnisse nicht erwartet werden. Die BaFin (§ 2 KAGG) als Aufsichtsbehörde und "letzte" Kontrollinstanz für die KAGs und ihr "Sondervermögen" (Fonds) ist auch hier völlig überfordert.

Wie man sieht, tun sich bei näherem Hinsehen bei den offenen Immobilienfonds Fragen über Fragen auf, deren Antworten mangels gesetzlicher Vorschriften nicht offenlegungspflichtig sind und somit unsauberer Geschäftemacherei und gesetzwidrigen Machenschaften Tür und Tor öffnen.

Der Gesetzgeber ist aufgerufen, hier für mehr Offenheit, Transparenz und Nachprüfbarkeit zur Gewährleistung eines wirksamen Anlegerschutzes zu sorgen. Das neue Investmentmodernisierungsgesetz verweigert den deutschen offenen Immobilienfonds das Gütesiegel "EU-konform". Könnte dies vielleicht an den gesetzlich sanktionierten Transparenz-Mängeln in Deutschland liegen?

Der bekannte Investmentstratege David Röche (Think Tank Independent Strategy, London) malt ein düsteres Bild über die Zukunftsentwicklung der globalen Immobilienmärkte. Nach seiner Meinung gehören die schönen Zeiten der Vergangenheit an, da es objektiv betrachtet einen Überschuss an viel zu hoch bewerteten Immobilienmärkten rund um den Globus gibt.

Sicher ist: Auch diese Blase wird platzen und wieder einmal werden viele Milliarden Euro an Privatvermögen, vornehmlich der "kleinen" Sparer, vernichtet. Es bleibt nur zu hoffen, dass die deutschen offenen Immobilienfonds mit klugen, vorausschauenden und vorsichtigen Anlagestrategien dieses Schreckensszenario nicht beschleunigen, sondern so lange wie nur möglich hinausschieben können.

Auch beim Immobilienkauf ist es ratsam, wichtige Grundsätze zu beachten.

Sollten Sie schon in Immobilien investiert haben, würden wir eine generelle Zurückhaltung empfehlen, es sei denn, Sie denken an eine internationale Streuung. Immobilien-Investitionen sind sehr langfristig angelegte Investitionen!

Gemäß statistischem Bundesamt wird die Bevölkerungszahl, und damit die potenziellen Mieter und Käufer der Zukunft, in den nächsten 50 Jahren trotz Zuwanderung um ca. 17 Millionen Einwohner bzw. Käufer in Deutschland abnehmen. Der Anteil der Haushaltsgründer wird einerseits bis 2020 von 14,2 auf 10,2 % fallen und andererseits wird der Anteil der Rentner von 13,5 auf 17,2 % steigen. Das würde bedeuten: 68 % mehr Verkäufer als Käufer! Einziger "Lichtblick" ist, die Wohnungs-
baufertigstellungen werden sich von 500.000 in 1997 auf 231.000 in 2004 reduziert haben.

Nur nicht reproduzierbare Top-Lagen werden ihre Preise halten können. Allerdings werden heute dafür Preise gezahlt, die das Investment häufig unrentabel machen. Auch hier liegt der Gewinn im Einkauf. Egal welche Art von Investition, das Verhältnis von Kaufpreis und zukünftiger Jahresmiete ist für die Rendite entscheidend.

Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten 20 Jahren um 22 % gefallen. Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich aus Basel hat für Deutschland einen Index für Immobilienpreise ermittelt. Er weist für die Jahre 1995 bis 2003 einen Preisrückgang von jährlich 2,5 Prozent aus (ohne Berücksichtigung der Inflation). Der Preisverfall wird erst frühestens 2006 gestoppt werden. In Spanien, England und Irland haben sich die Preise in derselben Zeit real (unter Berücksichtigung der Inflation) verdoppelt. Deshalb Immobilien - ja, jedoch nur bei internationalem Auswahlverfahren! Es hat sich schon immer gelohnt, über den Tellerrand zu schauen und die Immobilien-Investitionen international auszurichten. Ein Rezept, mit dem man auch in der Zukunft richtig liegen wird.