Auch beim Immobilienkauf ist es ratsam, wichtige Grundsätze zu beachten.
Sollten Sie schon in Immobilien investiert haben, würden wir eine generelle Zurückhaltung empfehlen, es sei denn, Sie denken an eine internationale Streuung. Immobilien-Investitionen sind sehr langfristig angelegte Investitionen!
Gemäß
statistischem Bundesamt wird die Bevölkerungszah!, und damit die
potenziellen Mieter und Käufer der Zukunft, in den nächsten 50 Jahren
trotz Zuwanderung um ca. 17 Millionen Einwohner bzw. Käufer in
Deutschland abnehmen. Der Anteil der Haushaltsgründer wird einerseits
bis 2020 von 14,2 auf 10,2 % fallen und andererseits wird der Anteil der
Rentner von 13,5 auf 17,2 % steigen. Das würde bedeuten: 68 % mehr
Verkäufer als Käufer! Einziger "Lichtblick" ist, die
Wohnungs-
baufertigstellungen werden sich von 500.000 in 1997 auf 231.000
in 2004 reduziert haben.
Nur nicht reproduzierbare Top-Lagen werden ihre Preise halten können. Allerdings werden heute dafür Preise gezahlt, die das Investment häufig unrentabel machen. Auch hier liegt der Gewinn im Einkauf. Egal welche Art von Investition, das Verhältnis von Kaufpreis und zukünftiger Jahresmiete ist für die Rendite entscheidend.
Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten 20 Jahren um 22 % gefallen. Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich aus Basel hat für Deutschland einen Index für Immobilienpreise ermittelt. Er weist für die Jahre 1995 bis 2003 einen Preisrückgang von jährlich 2,5 Prozent aus (ohne Berücksichtigung der Inflation). Der Preisverfall wird erst frühestens 2006 gestoppt werden. In Spanien, England und Irland haben sich die Preise in derselben Zeit real (unter Berücksichtigung der Inflation) verdoppelt. Deshalb Immobilien - ja, jedoch nur bei internationalem Auswahlverfahren! Es hat sich schon immer gelohnt, über den Tellerrand zu schauen und die Immobilien-Investitionen international auszurichten. Ein Rezept, mit dem man auch in der Zukunft richtig liegen wird.
Wenn es denn Immobilien sein müssen, dann sollte auf geschlossene Immobilienfonds, welche entsprechende Kriterien und Transparenz erfüllen, zurückgegriffen werden. Es sei denn, Sie bekommen auch in Deutschland attraktive Immobilien zum Kaufpreis von etwa der 10fachen Jahresmiete oder darunter. Zwangsversteigerungen machen es mitunter möglich.
In
Deutschland hat im letzten Jahr der Bundesfinanzhof mit zwei
Grundsatz-
urteilen der gebeutelten Immobilienbranche zu neuem Auftrieb
verholfen. "Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand“ bei Altobjekten ist neu definiert worden.
Mit Wirkung vom 01.04.2004 hat das BMF die 15 % Grenze jedoch wieder
eingeführt. Nach dem Fortschritt folgt der Rückschritt, das BMF wankt
wie ein betrunkener russischer Bär. So stellt Deutschland keine Alternative für Investoren dar.
Denkmalobjekte können durch die spezielle Zehn-Jahres-AfA, welche ebenfalls verschlechtert wurde, trotzdem noch interessant sein. Sie sollten auch hier auf Spezialisten, insbesondere auf sachkundige Steuerberater, zurückgreifen!
Bei Einzelinvestments müssen scharf kalkulierte Rentabilitätsberechnungen in Auftrag gegeben werden. Wenn Sie sich schon als Vermieter versuchen, dann nur bei ansprechender Eigenkapitalrendite und eben diese ist in den meisten Fällen unakzeptabel.Büromarkt:
Die Epoche der zweistelligen Leerstandsquoten ist angebrochen. Eine
Million Quadratmeter (10,5 Prozent) sind es bis zum Jahresende 2003,
weitere 100.000 werden bis Ende 2004 hinzukommen. Die Spitzenmiete wird
mit etwa
20 Euro/Quadratmeter den endgültig tiefsten Punkt erreichen.
Einzelhandel: Hier wandert die Kaufkraft weiter ins Umland ab. Trotzdem werden 1a-Lagen 2004 ein leichtes Plus bei den Mieten, steigende Umsätze und eine weitere Vergrößerung der Verkaufsflächen bringen.
Wohnimmobilie: In sehr guten Lagen entwickeln sich die Preise weiterhin nach oben. Das Umland bietet weiterhin ein attraktives Preis-/Leistungsverhältnis.Büromarkt: Mit einem ausgewogenen Büro-Mix glänzt Düsseldorf. Leider ist das derzeit auch keine Gewähr für volle Büros. Weiteres Wachstum bei den Büro- arbeitsplätzen ist hier nicht mehr zu erwarten. Die Leerstände betragen derzeit 640.000 Quadratmeter (14 Prozent), die Spitzenmiete beträgt 21 Euro/Quadratmeter. Für 2004 prognostiziert der Sachverständige durchschnittlich kaum Veränderungen bei den Mieten und eine leichte Verbesserung bei den Leerständen.
Einzelhandel: Düsseldorf ist die boomende Einkaufsstadt in der Region Rhein-Ruhr. Für 2004 werden stabile Ladenmieten erwartet.
Wohnimmobilie: In guten und sehr guten Lagen sind in Düsseldorf Mietwohnhäuser weiterhin attraktiv. Die Arbeitsplatzzuwanderung sorgt für eine stabile Nachfrage.Büromarkt: Rund eine halbe Million Quadratmeter standen zur Jahreswende leer, mehr als zehn Prozent der Gesamtmietfläche. Trotzdem ist hier der Sachverständige relativ positiv gestimmt. Der Grund: Die Zahl der Bürobeschäftigten ist in Köln 2003 noch einmal um ein Prozent gestiegen, außerdem hätten die lokalen Projekt- entwickler viele Vorhaben zurückgestellt. Die Spitzenmieten betragen 19 Euro/Quadratmeter.
Einzelhandel: „Stabil bis leicht positiv", zeichnet Experte Petersen die Lage in Köln. Die Mieten werden aber nicht steigen, wohl aber der Umsatz.
Wohnimmobilie: Die Bevölkerung wächst, trotzdem fehlen im Geschoss- wohnungsbau die Investoren.Büromarkt: Rund 470.000 Quadratmeter Untermietflächen drücken hier auf das Angebot. Die Leerstände summieren sich 2003 auf 1,35 Millionen Quadratmeter, 2004 werde die Quote auf etwa 15 Prozent und dann 1,4 Millionen Quadratmeter steigen. Im Umland liege die Rate bei rund 17 Prozent. 2004 erwartet der Experte Bulwien Spitzenmieten von 30 Euro/Quadratmeter, das sind rund 40 Prozent weniger als noch 2001 (50 Euro/Quadratmeter). Trotzdem steige das Angebot weiter an.
Einzelhandel: 2004 soll hier die Lage noch stabil bleiben, längerfristig wird aber die Konkurrenz der Umlandgemeinden weiter zunehmen.
Wohnimmobilie: Trotz reger Nachfrage geht hier die Bautätigkeit weiter zurück. Dadurch entstehen Engpässe, die zu einer Abwanderung in die umliegenden Gemeinden führen. Die Wohnimmobilienpreise werden zukünftig stagnieren.Büromarkt:
2003 gab es in München 910.000 Quadratmeter Leerstände. Trotz
vieler
weiterer Fertigstellungen werde aber die Rate 2004 bei neun Prozent
liegen.
2004 werden die Spitzenmieten auf etwa 26,50 Euro/Quadratmeter
sinken, das sind 25 Prozent weniger als noch 2001.
Einzelhandel: Die Durchschnittsmieten in 1a-Lagen werden nochmals leicht steigen, insgesamt ist München in seinen Eckdaten stabil bis positiv.
Wohnimmobilie: Immer noch ein Paradies für Investoren ist München. In allen Marktsegmenten sind die Preise weiter gestiegen. Trotzdem werden nach Recherchen von Empirica Bauvorhaben in der Realisierung zurückgestellt.
Büromarkt: Immer noch billig im Vergleich zu anderen Standorten bleibt Berlin. 2004 werde hier die Zahl der Bürobeschäftigten um etwa 0,6 bis 0,7 Prozent wachsen. Trotzdem werde die leerstehende Fläche bis Ende 2004 auf 1,6 Millionen Quadratmeter ansteigen, damit liegt die Quote bei 11,3 Prozent. Die Spitzenmieten werden hier auch 2004 weiter auf dann 21 Euro/Quadratmeter nachgeben.
Einzelhandel: Die Verkaufsfläche hat sich seit 2003 hier fast verdoppelt. Weitere große Einzelhandelsprojekte sind in Planung, welche Mieten und Händler in traditionellen Bestandslagen weiter unter Druck setzen. 2004 werden die Mieten weiter sinken.
Wohnimmobilie: Dieser Markt reizt Investoren derzeit kaum. Die Bautätigkeit geht weiter zurück.
Welche Auswirkungen wird Basel II (Finanzierungsrichtlinien ab 2006) auf Immobilien haben?
Die Banken müssen ihre ausgegebenen Kredite verstärkt mit Eigenkapital untermauern, was aufgrund der schwachen Eigenkapitalrendite kontraproduktiv ist. Die Banken werden in Form von erhöhten Tilgungsforderungen gegensteuern. Tilgungsfreie Jahre und 1 % anfängliche Tilgung werden nur noch schwer zu realisieren sein. Die jetzt schon in der Regel mageren Ausschüttungen werden sich um weitere 30 % reduzieren. Die Angebote verlieren weiter an Qualität.
Es wird versucht werden, den Anleger mit verschiedenen Tricks „reich“ zu rechnen. Dazu bieten sich verschiedene Stellschrauben an:
In den meisten Fällen schafft der Anleger sich kreditfinanziertes Immobilien- vermögen, was steuerlich durchaus sinnvoll ist, wenn die kalkulierte Eigenkapitalrendite nach Steuer auch langfristig Bestand hat.
Genauso wichtig ist die generelle Frage nach der Leistungsbilanz. In dieser Bilanz ist zu erkennen, was in der Vergangenheit dem Anleger versprochen wurde und was tatsächlich erwirtschaftet wurde.
Der Immobilienmarkt ist etwa doppelt so groß wie der in ganz Europa. Trotzdem liegt der Gesamtwert an Gewerbeimmobilien in Europa bei 4.700 Mrd. Euro und damit um über 30 % höher als der US-Markt.
In Europa liegt die Zahl der Eigennutzer bei 67 Prozent und in den USA nur bei
24 Prozent. Das Wirtschaftswachstum soll in 2004 bei 4,7 % in den USA liegen. Die Zahlen sprechen eher für den amerikanischen Markt.
Die USA sind für uns Europäer währungsbedingt im Einkauf um ca. 20 % günstiger geworden. Die Märkte selbst haben im letzten Jahr Federn lassen müssen. Die durchschnittliche Leerstandsrate liegt bei 17 %, New York steht mit 9 % Leerstand da. Mit steigenden Vermietungen wird wieder ab 2005 gerechnet.
Solche Schwächephasen können wie in jedem Immobilienmarkt nur mit Top-
Lagen und solventen Mietern überwunden werden. Die Immobilien-
kaufpreise liegen im Durchschnitt beim 10fachen der Jahresmiete. Da wir in den USA den ausgeprägtesten Kapitalismus
vorfinden – die Amerikaner gehen für Profit sprichwörtlich über Leichen
– und ihr Bruttosozialprodukt einzigartig zu über 75% von der
Inlandsnachfrage gespeist wird, ist eine Immobilienanlage in den USA profitabel, sofern die richtige Auswahl getroffen wird.
Büroimmobilien gleicher Qualität, Lage und Rentabilität sind in Deutschland nicht so preiswert zu haben. Hier können gleichwertige Immobilien schon zum Teil unter dem 10fachen der Nettojahresmiete erworben werden. Ein zusätzlicher Renditeturbo wird durch die wesentlich niedrigeren kanadischen Steuersätze ausgelöst.
Niedrige Leerstandsquoten, eine progressive Verknappung der Mietflächen sowie eine niedrige Bautätigkeit kennzeichnen den Immobilienmarkt. 2004 wird mit einem Bruttoinlandsprodukt von 2,8 % gerechnet (Deutschland 1,5 %).
Das zweitgrößte Land der Erde (28 x so groß wie Deutschland, jedoch nur 31 Mio. Einwohner) ist nicht nur Mitglied der wichtigsten Industriestaaten. Unter den G7-Staaten belegte Kanada den zweiten Platz beim Wirtschaftswachstum, bei der Innovationsfähigkeit wurde sogar Platz Eins erreicht.
Bereits heute sindzwei Drittel der Kanadier im Dienstleistungssektor beschäftigt. Auch die im internationalen Vergleich extrem niedrigen Körperschaftssteuersätze ziehen weitere Investoren an. Der europäische Immobilieninvestor muss jedoch dabei immer den kanadischen Dollar im Auge behalten.
Im direkten Wirtschaftsvergleich spricht jedoch aktuell mehr für den kanadischen Dollar, als für den Euro. Die infolge der anziehenden globalen Nachfrage weiter steigenden Rohstoffpreise und die im Vergleich zu den USA sehr positive Entwicklung der Staatsverschuldung sollte zu einer weiteren Aufwertung des Can-$ gegenüber dem US-$ führen - aber mit verringerter Dynamik.Holland war in den letzten Jahren der Renner bei den Auslandsimmobilien. Zu Recht, denn die Arbeitslosenquote liegt bei traumhaften 4,1 % (Deutschland 10,3 % bzw. Ostdeutschland 19,5 %).
In
den 90er Jahren wurden 30 % aller neu gegründeten Konzernzentralen
Europas
in Holland gegründet. 348 amerika- nische und 193 asiatische
Distributionszentralen befinden sich in Holland. Zum Vergleich: In
Deutschland haben wir nur 43 amerikanische und 76 asiatische Zentralen.
Zu blöd, dass unsere deutschen Politiker die Ursachen kennen, aber aus
wahltaktischen Gründen nicht entsprechend handeln!
Holland besitzt mit Rotterdam den weltweit größten Hafen
und mit Amsterdam den drittgrößten Flughafen weltweit. Schon jetzt
werden im Dienstleistungssektor
2/3 des BIP erwirtschaftet. Der
Risikoindex für Immobilien weist mit einem Wert
von 1,15 den niedrigsten
Wert weltweit auf.
Doch auch Holland kann sich dem Zyklus nicht entziehen. Die Leerstandraten sind von 2,8 % auf über 11 % geklettert. Die aktuellen Einkaufsfaktoren liegen bei ca. der 12- bis 14fachen Jahresmiete. Wenn wir uns an 1998 zurück erinnern, wurde damals nur das 10- bis 12fache der Jahresmiete verlangt.
Die teuren Kaufpreise spiegeln sich in der Rendite von nur noch etwa 6 % wider. Fast deutsche Verhältnisse, wobei 6 % nach Steuer noch akzeptabel sein können, zumal kein Währungsrisiko besteht. In Holland bleiben Ausschüttungen auf Beteiligungen bis 30.000 Euro steuerfrei.In Österreich haben wir im Gegensatz zu Deutschland ein doppelt so hohes Wirtschaftswachstum und nur halb so viele Arbeitslose. Die Lohnnebenkosten sind um 24 % geringer und die Arbeitsproduktivität ist um 14 % höher als in Deutschland.
Die durchschnittliche Jahresarbeitszeit ist in Österreich um 10 % höher. Die Alpenrepublik gewährt einen Freibetrag von 25 % auf alle Forschungsaufwendungen und die Unternehmenssteuern werden ab 2005 nur noch 25 Prozent betragen. Da lässt man sich doch lieber in Österreich als in Deutschland nieder.
Die lukrativen Angebote sind auf dem Immobilienmarkt jedoch begrenzt, es konzentriert sich alles auf Wien: höheres Wachstum, geringere Arbeits- losigkeit und günstigere Steuergesetze machen den Standort attraktiv.
Von der Osterweiterung dürfte das Land besonders profitieren. Die Spitzenmieten in Wien liegen bei 22 Euro, in Frankfurt kann man fast auf doppelte Sätze kommen. Die Mietrenditen liegen bei 6,1 - 6,8 % (Frankfurt 5,4 %). Hier haben die Österreicher weiter Potential nach oben. Ein steuerlicher Freibetrag von 3.640 Euro kann in Österreich geltend gemacht werden.Bereits im achten Jahr in Folge war die Neubauproduktion von Wohnungen rückläufig. Man nähert sich den historisch niedrigsten Leerständen, was unter Rendite- gesichtspunkten Wohnungen und Liegenschaften interessant macht.
Ähnlich der deutschen Mietrechtsgesetzgebung werden jedoch nur bei Neubau oder Neubezug marktgerechte Mieten erzielt. Der weltwirtschaftliche Abschwung geht auch am Schweizer Büroimmobilienmarkt nicht spurlos vorbei, von einer Krise kann jedoch keine Rede sein.
Gerade die Schweizer Steuergesetzgebung ist hochinteressant für ausländische Unternehmen. So werden z. B. im Kanton Zug bis zu 70 % weniger Lohnnebenkosen fällig als in Deutschland. Für die Stärkung des Immobilienmarktes in der Schweiz sorgen insbesondere unsere deutschen Politiker, welche hier zu Lande die Unternehmen in Richtung Schweiz treiben.
So haben bereits die DAX-Unternehmen Infineon und Epcos über eine Firmensitz- verlagerung in die Schweiz laut nachgedacht. Aufgrund seiner einzigartigen weltpolitischen Stellung wird die Schweiz immer einen wichtigen Anker im Immobilienportfolio darstellen. Das Währungsrisiko zum Schweizer Franken ist eher positiv zu sehen. Immobilienangebote in der Schweiz sind aktuell jedoch stark begrenzt.Frankreich ist die viertgrößte Wirtschaftsnation der Welt und größter Nahrungsmittelproduzent Europas.
Frankreich ist das beliebteste Reiseland der Welt, ca. 75 Mio. Touristen kommen jährlich. Wirtschaftliche, kulturelle sowie politische Aktivitäten sind in Paris konzentriert, 25 % der Produktionsbetriebe haben sich im Großraum Paris niedergelassen.
Der größte Büropark der Welt mit 150.000 Arbeitsplätzen befindet sich in Paris La Defense. Die Renditen und Leerstandsraten liegen bei bis zu 6,7 bzw. 6,2 %. In Frankfurt bringen vergleichbare Objekte nur 5,25 %.
Größter Import- und Exportpartner ist Deutschland. Das Lohnniveau entspricht dem der Deutschen. Das Wirtschaftswachstum wird jedoch in 2004 mit 1,6 % geringfügig höher sein. Die Zyklen der französischen und deutschen Immobilienmärkte verlaufen fast parallel.
Die Immobilienpreise, deren Mieten und die erzielbaren Nachsteuerrenditen sind ebenfalls fast deckungsgleich mit Vorteilen für Frankreich. Freibeträge wie in Holland oder Österreich gibt es in Frankreich nicht. Anleger müssen alle Einkünfte aus der Immobilie in Frankreich versteuern. Der Steuersatz beträgt bis zu einem Gewinn von 37.000 € (Ehepaare 75.000 €) 25 %. In Deutschland gilt zudem der Progressionsvorbehalt.
Wohl gerade wegen seiner Kongruenz zum deutschen Markt wollen institutionelle Investoren bevorzugt in Frankreich investieren. Frankreich belegt bereits jetzt schon Platz 2 beim deutschen Immobilienvermögen im Ausland. Die Kriterien zur Kaufentscheidung sind auch hier die Lage des Objektes, sein Preis und die Qualität der generierten Einnahmen.Geschlossene Fonds werden z. Zt. für Spanien nicht angeboten. Deshalb an dieser Stelle zum Kauf der eigenen Finca ein paar wichtige Hinweise. Nur Objekte in guten Lagen haben Wertzuwächse zu verzeichnen.
Deshalb sind die eigenen vier Wände nur sinnvoll, wenn Sie sie auch mindestens sechs Monate im Jahr selbst nutzen wollen. Vermietungen bringen i. d. R. nur Ärger. Finanzierungen werden mittlerweile auch von deutschen Banken angeboten. Zum Kaufpreis kommen 6 bzw. 7 % Grunderwerbsteuer hinzu. Ist der Verkäufer ein Bauträger, fällt statt der Grunderwerbssteuer die Umsatzsteuer an, sie beträgt 7 bis 16 %. Des Weiteren kommen 0,5 % Stempelsteuer und bis zu 10 % Maklerprovisionen hinzu. Die Provisionen werden in Spanien jedoch meist vom Verkäufer getragen.
Aufgrund der fremden Rechtslage ist in jedem Fall beim Kauf oder Verkauf ein Anwalt vor Ort hinzuzuziehen. Grundbucheintragungen sind ohne Notar möglich, der Kaufvertrag muss jedoch notariell abgewickelt werden. Sie können sich beim Kauf durch einen notariell Bevollmächtigten vertreten lassen.
Bei einer Wohnung in einer Appartementanlage, welche nicht ganzjährig von Ihnen genutzt wird, sollten Sie eine spanische Adresse mit Zahlungsvollmacht ausstatten. Rechnungen gelten nach spanischem Recht bei Aushang am schwarzen Brett als zugegangen. Die Lage und das Objekt können Sie vorher durch Kaufoptionsvertrag und einen Saisonmietvertrag unter Umständen testen. Erwerben Sie besser ein fertiges Objekt!Mit
einem Osteuropafonds (Prag/Einkaufsfaktor 11) konnte ein Anbieter im
letzten Jahr innerhalb von 48 Stunden 36 Mio. Euro Eigenkapital für
seinen geschlossenen Fonds akquirieren.
In den osteuropäischen Metropolen werden teils die höchsten Mieten von Europa erzielt, verursacht durch ein zu knappes Angebot an hochwertigen Objekten in Top- Lagen. Dieser Zustand wird sich jedoch in der Zukunft langfristig entschärfen, man wird sich dem durchschnittlichen europäischen Niveau nicht entziehen können.
Noch fehlen das nötige Kapital und die rechtlichen Voraussetzungen für ausländische Investoren. Durch die EU-Beitritte wird sich die Lage jedoch entspannen. Davon ausgehend sind langfristige Mietverträge mit solventen Partnern das A und O bei den aktuellen Top-Objekten. Jetzt zu teuer eingekaufte Objekte werden einem mittelfristig auf die Füße fallen. Es sei nur an die frühen Immobilienzeiten in den neuen Bundesländern erinnert.
Im Gegensatz zu Leipzig, Dresden etc. hat man wirtschaftlich betrachtet, ähnlich wie in Asien, in Osteuropa die Märkte der Zukunft liegen. Aktuell sind je nach Standort Mietrenditen von 7 bis 16 Prozent zu erzielen. Anhaltend und auf Jahre hinaus haben die neuen EU-Beitrittsländer ein hohes Wirtschaftswachstum.
Diverse
Betriebsteile, insbesondere Produktionsstätten, werden zu Ungunsten von
Continentaleuropa in Osteuropa errichtet. Der Bedarf an
Gewerbeimmobilien steigt damit automatisch. So liegen die
osteuropäischen Arbeitskosten etwa nur bei
20 %
im Verhältnis zu den deutschen Lohnkosten. Im Ergebnis ist in einigen
Ländern bereits jetzt schon die Arbeitslosenquote geringer als in
Deutschland.
Langfristig werden sich auch hier die Löhne
angleichen, was mehr Kapital und mehr Konsum bedeutet. Die Folge ist
eine weiter steigende Nachfrage nach Immobilien guter Qualität. Hier
liegen an ausgesuchten Standorten die Immobilienmärkte der Zukunft.
Entsprechende Standortanalysen sind jedoch unablässig. Auch in Osteuropa
gibt es Märkte mit Leerstandsquoten von über 18 Prozent.